Tout savoir sur la Société Civile Immobilière

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique très utilisée en France pour détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Voici un guide complet pour tout comprendre sur la SCI :

 

🔹 1. Définition de la SCI

La SCI est une société civile, créée par au moins deux associés, dont l’objet est immobilier (achat, gestion, location, transmission de biens).

Elle n’a pas de but commercial, contrairement à une société type SARL ou SAS.

 

🔹 2. Pourquoi créer une SCI ?

✅ Avantages :

• Gestion à plusieurs : permet de gérer un bien entre plusieurs personnes (famille, associés…).
• Transmission facilitée : notamment dans une SCI familiale, via des donations de parts sociales.
• Évitement de l’indivision : pas de blocage en cas de désaccord comme dans l’indivision classique.
• Optimisation fiscale (sous conditions) : choix possible entre IR et IS.
• Souplesse des statuts : grande liberté dans l’organisation de la gestion (vote, pouvoir du gérant…).

⚠️ Inconvénients :

• Formalités de création et de gestion (statuts, AG, comptes, etc.).
• Responsabilité illimitée des associés sur leur patrimoine personnel (à proportion de leur part).
• Taxation sur les plus-values parfois moins avantageuse que pour les particuliers.
• Pas d’avantages fiscaux automatiques, contrairement aux idées reçues.

 

🔹 3. Types de SCI

📌 a) SCI familiale

• Constituée entre membres d’une même famille.
• Permet de transmettre un patrimoine immobilier avec fiscalité allégée (abattements sur les donations).
• Très utilisée en cas de succession ou d’anticipation de l’héritage.

 

📌 b) SCI de gestion ou de location

• Dédiée à la location de biens (nue en général, car le meublé est considéré comme une activité commerciale et donc non compatible avec une SCI classique sauf aménagements).

📌 c) SCI de construction-vente (SCICV)

• Utilisée pour construire un bien et le revendre immédiatement.
• Attention : activité commerciale → nécessite un régime adapté.

 

🔹 4. Fonctionnement

👥 Associés :

• Minimum : 2 (personnes physiques ou morales).
• Aucun capital social minimum.
• Répartition des parts librement définie.

👨‍💼 Gérance :

• 1 ou plusieurs gérants.
• Les pouvoirs du gérant sont définis dans les statuts.

📜 Statuts :

• Déterminent les règles de fonctionnement.
• Doivent être rédigés avec soin (ou avec un professionnel).

📅 Assemblées :

• Assemblée Générale annuelle obligatoire.
• Décisions importantes à voter (cession de parts, modification des statuts…).

 

🔹 5. Fiscalité

1. a) SCI à l’IR (impôt sur le revenu)

• Transparence fiscale : les revenus sont directement imposés entre les mains des associés selon leur part.
• Régime par défaut.

1. b) SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

• Option possible (irrévocable).
• Avantages : amortissement du bien, déduction de charges, etc.
• Inconvénients : plus-value imposée différemment, fiscalité plus lourde à long terme.

 

🔹 6. Création d’une SCI (étapes)

1. Rédaction des statuts
2. Dépôt du capital social
3. Publication dans un journal d’annonces légales
4. Immatriculation au greffe du tribunal de commerce
5. Obtention du Kbis

 

🔹 7. SCI et banque (financement)

• Une SCI peut contracter un prêt, mais les banques demandent souvent des cautions personnelles des associés.
• Dossier plus complexe qu’un achat personnel → important d’avoir un bon montage.

 

🔹 8. Transmission de patrimoine via SCI

• Très prisée pour les donations avec abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
• On peut donner les parts sociales progressivement.
• Possibilité de garder le contrôle via une “clause d’usufruit” (nue-propriété /usufruit)