Un résumé des nouvelles dispositions bailleurs en 2025

Voici un aperçu clair des principales nouvelles réglementations pour les propriétaires‑bailleurs en France en 2025, avec les dates clés et les implications pratiques :

🏠 Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et logement décent

• Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés DPE G sont interdits à la location, considérés comme « non décents » .
• À partir du 1er janvier 2028, cette interdiction s’étend aux logements classés F, puis en 2034 aux logements classés E, seuls les biens classés A à D restant alors autorisés à la location .
• Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Tout bailleur doit donc faire réaliser un nouveau DPE conforme .
• Pour les copropriétés : réalisation obligatoire d’un DPE collectif pour celles de 50 à 200 lots dès 2025, et extension progressive aux plus petites d’ici 2026 .
• À compter du 1er octobre 2025, un audit énergétique obligatoire sera exigé pour les logements classés F ou G, avant toute nouvelle mise en location .

 

🧾 Fiabilité des DPE : contrôle renforcé

• Mise en place d’un registre national des DPE, vérifications sur site, photos horodatées… pour lutter contre la fraude et garantir la fiabilité des diagnostics.
• Les diagnostiqueurs frauduleux encourent désormais des sanctions sévères (suspension, amendes, perte de certification) .

 

💶 Loyer & Fiscalité

• Encadrement des loyers étendu à 120 nouvelles communes (Dijon, Tours, Clermont‑Ferrand…), plafonnement juridiquement opposable, même en cas de relocation. Sanctions jusqu’à 5 000 € pour particuliers, 15 000 € pour personnes morales .
• IRL revalorisé : plafonné à 3 % dans les zones tendues, sans plafond en zone libre. Un logement classé F/G ne peut pas voir son loyer révisé tant qu’il n’est pas conforme .
• Dès 2026, obligation de déclarer les loyers perçus via impots.gouv.fr, afin de moderniser la base locative cadastrale .

 

📉 Fiscalité & incitations

• Fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024. Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’en 2027 et élargi.
• À l’étude pour 2026 : statut fiscal unifié pour bailleur privé (fusion de Pinel, LMNP, Cosse…), avec options « engagement », « travaux », « loyers modérés ».
• Propositions de :
• Abattement fiscal de 15 % pour un engagement de location de 6 ans, ou 25 % pour 9 ans
• Réduction de 15 % sur les dépenses de rénovation énergétique (jusqu’à 15 000 €), cumulable avec MaPrimeRénov’
• 45 % d’abattement fiscal si le loyer est inférieur de 30 % au marché local.

 

🏘️ Autres obligations

• Taxes renforcées : taxe de logement vacant portée de 12 % à 25 % selon durée et zone .
• Obligation de proposer une garantie Visale ou équivalent à tout nouveau locataire pour couvrir loyers impayés pendant 36 mois .
• Les copropriétés de plus de 15 lots doivent élaborer désormais un plan pluriannuel de travaux avec un fonds de réserve de 10 % du budget annuel .
• Les bailleurs doivent informer sur les obligations de débroussaillement dans les zones exposées au risque incendie (arrêté de mai 2024) .
• Attribution du logement social : les bailleurs personnes morales doivent désormais signaler les impayés à la CCAPEX avant assignation .

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En résumé

• Performance énergétique : Interdiction de louer les logements DPE G, audit obligatoire pour les DPE F/G
• Loyer et IRL : Encadrement obligatoire dans zones tendues, IRL plafonnée
• Diagnostics et copropriétés : Nouveau DPE, DPE collectif, Plan pluriannuel obligatoire
• Fiscalités et aides : Fin du Pinel, Nouveaux abattements fiscaux et réduction d’impôt
• Digitalisation et Déclarations : Déclaration des loyers en ligne dès 2026

Ces réformes visent à prioriser la rénovation énergétique, à cadrer le marché locatif, et à moderniser la gestion fiscale et administrative. Pour rester en conformité, il est fortement recommandé d’anticiper les obligations : réaliser un diagnostic à jour, prévoir les travaux, et se tenir informé des nouveaux dispositifs d’incitation.