Dossier Achat à Montmartre — marché 2025-2026 (résumé pratique)

Dossier Montmartre — marché 2025-2026 (résumé pratique)

 

Voici un dossier synthétique et actionnable pour acheter un appartement à Montmartre (Paris 18ᵉ) : prix, rues recherchées, tendances (investissement / location / rénovation / DPE) et checklist pratique.

1) Prix au m² — fourchettes et moyenne

• Prix moyen observé (quartier Montmartre) : ≈ 10 300 € / m² (intervalle courant ≈ 8 550 → 12 860 €/m² selon l’emplacement et l’état).
• Rues et valeurs locales : rue Lepic, rue des Abbesses, rue Norvins et rue Caulaincourt figurent parmi les plus chères (certaines portions peuvent dépasser 11–14 k€/m² selon l’immeuble).

Exemple de budget

Si vous ciblez un appartement de 40 m² au prix moyen 10 360 €/m² :

10 360 × 40 = 414 400 € (prix de vente hors frais).

Ajoutez ensuite frais de notaire et autres (~7–8 % pour l’ancien — à confirmer localement) → budget total approximatif ≈ 444–447 k€.

2) Rues / micro-secteurs les plus recherchés

• Rue Lepic (secteur « village » / accès au métro Abbesses) — très demandé.
• Rue des Abbesses (commerces, ambiance) — forte attractivité.
• Rue Caulaincourt / Place Constantin-Pecqueur (haussmannien, vues) — portions cotées.
• Rue Norvins / Rue du Mont-Cenis / Rue de l’Abreuvoir pour le charme « village » et les vues.

3) Rendement locatif & demande

• Montmartre et le 18ᵉ offrent une demande locative soutenue, mix touristes/étudiants/professionnels. La rentabilité brute observée dans l’arrondissement se situe souvent autour de 4,5 % → 6 % selon le type de bien (studio vs 2-3 pièces) et la gestion (meublé / courte durée).
• Attention : les locations touristiques sont fortement régulées (déclarations, enregistrement) et peuvent exiger des démarches administratives si vous louez en meublé touristique.

4) DPE, rénovation et contraintes 2026

• DPE obligatoire pour la vente et la location ; le DPE est réalisé par diagnostiqueur agréé et peut influencer fortement la valeur et la capacité à louer (les logements « passoires » énergétiques sont de plus en plus pénalisés).
• La Cour des comptes a souligné des problèmes de fiabilité du DPE et appelle à un renforcement des contrôles — d’où l’importance d’un DPE récent et fiable avant d’acheter.
• Pour un achat dans un immeuble ancien (classique à Montmartre), prévoyez un budget rénovation si vous souhaitez améliorer la classe énergétique (isolation, chauffage, fenêtres). Un logement classé F/G pourra voir sa mise en location limitée ou soumise à obligations de travaux.

5) Tendances marché 2025-2026 (ce qu’il faut surveiller)

• Reprise modérée du marché (2025) : hausse des transactions et légère remontée des prix à Paris (facteurs : baisse des taux, anticipation législative). Montmartre reste un marché résilient avec une pression sur les biens de caractère.
• Rareté des biens de qualité : les petites surfaces « charme » (studios lumineux, 2-pièces avec vue ou balcons) partent vite ; préparation d’un dossier financier solide est utile.

6) Checklist pratique avant d’acheter (à remettre à votre agent / notaire)

1. DPE récent et rapport détaillé (vérifier méthodologie & date).
2. Acte de copropriété & PV d’AG : vérifier travaux votés, existence d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), charges.
3. Diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, risques naturels/technologiques).
4. Estimation des charges/charges de copropriété + quote-part travaux prévus.
5. Simulation fiscale : droits de mutation, plus-value potentielle, régime de location (meublé/non meublé).