Le projet de loi de Finances 2026: le coup de pouce aux investisseurs en Immobilier locatif

Voici les mesures importantes qui viennent d’être votées ou sont en train d’être adoptées en France pour les investisseurs en immobilier locatif, notamment dans le cadre du Projet de Loi de Finances (PLF) 2026 :

🏘️ 1. Création d’un « statut de bailleur privé » (nouveau cadre fiscal)

Une mesure centrale du budget 2026 porte sur la création d’un nouveau statut fiscal pour les propriétaires bailleurs privés, visant à relancer l’investissement locatif après la fin du Pinel. Ce statut a été inscrit et adopté par les députés dans le cadre du PLF 2026. 

Objectifs :

• Encourager la mise en location de logements neufs et rénovés.
• Offrir des avantages fiscaux clairs et durables pour les bailleurs.
• Augmenter l’offre locative et réduire la vacance. 

📊 2. Amortissement fiscal pour les logements locatifs

Sous ce nouveau statut, les investisseurs pourront amortir fiscalement une partie du prix d’achat de leur bien, ce qui réduit l’imposition sur les revenus locatifs sans les annuler complétement comme avec le LMNP ancien : 

Principaux taux d’amortissement proposés (applicables aux biens loués à partir du 1er janvier 2026) :

• 3,5 % par an pour logements neufs à loyers intermédiaires
• 4,5 % pour logements sociaux
• 5,5 % pour logements très sociaux
  👉 Le mécanisme s’applique aussi à l’ancien, mais seulement si des travaux représentant au moins ~20 % du coût du bien ont été réalisés. 

Conditions importantes :

• Engagement de bail longue durée : au moins 12 ans. 
• Plafonds de loyers à respecter (souvent inférieurs au marché). 
• Plafonnement de l’avantage à 80 % de la valeur du bien et 8 000 € par an (pour deux logements maximum). 

👉 Ce mécanisme rapproche un peu le cadre fiscal du LMNP/LMP, mais avec des obligations de durée et des plafonds. 

📉 3. Fin de certains avantages fiscaux attractifs (principalement LMNP)

Bien que moins directement lié au PLF 2026, il faut retenir que le régime LMNP (location meublée non professionnelle) voit son principal avantage réduit ou supprimé :

• L’amortissement comptable qui réduisait l’impôt sur les revenus locatifs sera désormais réintégré dans le calcul des plus-values en cas de revente → cela signifie une imposition plus élevée à la revente qu’auparavant. 

👉 C’est une évolution déjà entrée en vigueur avec la loi de finances 2025 et qui continue d’impacter le marché en 2026. 

🧮 4. Micro-foncier et déficits

Dans le nouveau cadre fiscal :

• Le régime micro-foncier (pour revenus locatifs < 15 000 €/an) est renforcé avec un abattement potentiel plus élevé (jusqu’à ~50 %). 
• Des propositions pour relever le plafond de déficit foncier déductible sont en discussion pour améliorer la capacité des bailleurs à réduire leur base imposable. 

Ces mesures ne sont pas toutes finalisées, mais elles montrent une volonté de rééquilibrer la fiscalité en faveur de la location nue durable par rapport aux meublés. 

🏛️ 5. Contraintes réglementaires toujours en place

Bien que ce ne soit pas une incitation, un élément important du cadre actuel (renforcé en 2025) continue d’impacter l’investissement locatif :

• Interdiction de louer des logements classés G au DPE depuis 1er janvier 2025 → ce qui affecte la rentabilité potentielle si des travaux ne sont pas faits. 

📌 En résumé

✔️ Avantages ou impulsions votés pour 2026

• Nouveau statut de bailleur privé créant un cadre fiscal plus attractif pour la location nue longue durée. 
• Amortissement fiscal du prix d’achat (jusqu’à 5,5 % selon type de logement). 
• Renforcement possible du micro-foncier et des déductions de déficit foncier. 

❌ Moins avantageux ou suppressions

• Réduction/suppression de certains avantages du LMNP, notamment concernant la revente et plus-values. 
• Toujours des obligations de normes énergétiques (DPE) qui pèsent sur les propriétaires. 

🧠 Conseils pratiques si vous investissez maintenant :

👉 Anticiper les dates d’entrée en vigueur (souvent 1er janvier 2026). 
👉 Simuler les effets fiscaux : amortissement vs régime réel vs déficit foncier.
👉 Prendre en compte les charges réglementaires (DPE, travaux, obligations de 12 ans de location).
👉 Ne pas hésiter à consulter notre équipe à CENTURY 21 Prestige Montmartre afin de concrétiser votre projet d’achat en une expérience stimulante et intéressante pour vous.