Les différents avant-contrat de vente

Le Saviez-vous ?

Il existe 2 types d’avant-contrat lorsque l’on vend ou que l’on achète un bien immobilier :

• Le compromis de vente, appelé aussi compromis sous seing privé (car on ne l’enregistre pas au service de l’enregistrement de l’administration fiscale).

Les parties sont alors appelées le VENDEUR et l’ACHETEUR, il s’agit d’un acte synallagmatique (car il y a autant d’obligation de vendre que d’acheter). L’ACHETEUR verse un acompte qui est souvent égal à 5% du prix de vente mais qui ne doit pas dépasser 10%.

Les conditions suspensives classiques sont :

• Que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune gêne, voire, empêchement à l’habitation
• Que l’état hypothécaire ne révèle aucune inscription dépassant le prix de vente
• Que l’acheteur ait obtenu son crédit s’il recourt à un prêt immobilier
• Qu’aucun droit de préemption ne soit exercé (en particulier par la Mairie)

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours suivant la notification du compromis de vente assorti de tous les documents que l’on doit fournir à l’acheteur dans le cadre de la loi ALUR.

• La promesse de vente unilatérale, dite avant-contrat sous forme authentique (car, à l’inverse du compromis, il faut enregistrer l’avant contrat au Service de l’Enregistrement dans les 10 jours suivant la signature de celui-ci). Quand un avant contrat est signé chez le notaire, ce ne peut-être qu’une promesse de vente unilatérale, le cachet du notaire faisant foi (il est le représentant de l’État en tant qu’officier public).
• Les parties sont alors nommées Le PROMETTANT (pour celui qui vend) et le BENEFICIAIRE (pour celui qui achète)
• Le BENEFICIAIRE verse alors une INDEMNITE d’IMMOBILISATION en général égale à 10% du prix de vente, il ne s’agit pas d’un ACOMPTE car le BENEFICIAIRE a la possibilité de changer d’avis et de ne pas acheter, et le PROMETTANT peut alors conserver l’INDEMNITE d’IMMOBILISATION versée par le BENEFICIAIRE.
• Le BENEFICIAIRE a un délai défini dans la promesse de vente pour confirmer son achat, cette confirmation est appelée LA LEVEE d’OPTION (en effet, il lève l’option d’achat ou il renonce).
• Cette date limite de levée d’option est importante car si le BENEFICIAIRE oublie de lever l’option d’achat après cette date, on considère qu’il a renoncé à l’achat du bien immobilier et le PROMETTANT peut alors disposer de son bien (le remettre en vente ou non) et récupérer l’indemnité d’immobilisation sans aucune procédure particulière.
• Quand le BENEFICIAIRE a levé l’option d’achat, il est alors considéré comme étant ACHETEUR, le PROMETTANT, lui est appelé VENDEUR et l’INDEMNITE d’IMMOBILISATION versée se transforme en ACOMPTE.
• En général, on fait coïncider la date limite de levée d’option avec la date limite se signature définitive.

Les conditions suspensives sont les mêmes que pour le compromis de vente :

• Que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune gêne, voire, empêchement à l’habitation
• Que l’état hypothécaire ne révèle aucune inscription dépassant le prix de vente
• Que l’acheteur ait obtenu son crédit s’il recourt à un prêt immobilier
• Qu’aucun droit de préemption ne soit exercé (en particulier par la Mairie).

Le PROMETTANT bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours suivant la lecture de la promesse de vente, et il doit confirmer la promesse en la contresignant au bout des 10 jours.

Dans la pratique, on fait signer les parties immédiatement et on fait partir le délai de réflexion de 10 jours après la remise des documents dans le cadre de la Loi ALUR.

Enfin, il existe un troisième type d’avant contrat plus rarement utilisé :

• LA PROMESSE d’ACHAT

Celui qui vend est alors appelé BENEFICIAIRE et celui qui achète est le PROMETTANT.

Comme la promesse de vente, c’est une promesse unilatérale qu’il faut enregistrer.

Cette forme d’avant contrat n’est utilisée en général que pour un type particulier de vente, lorsque le bien, objet de la vente, fait l’objet d’une succession en cours et que les futurs héritiers ne peuvent que promettre de vendre le bien lorsqu’ils seront confirmés comme étant seuls héritiers du bien qu’ils vendent, ou encore, quand la vente est soumise à l'autorisation d'un juge de Tutelle.

Les conditions suspensives restent les mêmes, et le BENEFICIAIRE lève l’option de vente lorsque la succession est confirmée et bien actée.

Le BENEFICIAIRE est alors appelé VENDEUR, le PROMETTANT est appelé ACHETEUR.

Alors pourquoi ne pas attendre que la succession soit faite avant de signer un avant-contrat ?

Cela permet :

• Pour le vendeur de ne pas avoir à avancer les droits de succession ou que la vente permette de les payer
• Pour l’acheteur, d’être assuré que le bien immobilier, objet de la vente, lui sera bien réservé et de commencer à faire sa demande de prêt s’il en a un.