La loi CARREZ et la loi BOUTIN: 2 mesurages à ne pas confondre

LOI CARREZ ET LOI BOUTIN : DEUX MESURAGES À NE PAS CONFONDRE

En immobilier, la loi Carrez et la loi Boutin répondent à deux objectifs différents : la première protège principalement l’acquéreur, la seconde le locataire.

La loi Carrez, du 18 décembre 1996, porte le nom du député Gilles Carrez. Entrée en vigueur le 19 juin 1997, elle a renforcé la protection des acquéreurs de lots de copropriété en imposant la mention de leur superficie privative dans les actes de vente.

Elle concerne les ventes de lots de copropriété d’au moins 8 m², à l’exclusion notamment des caves, garages et emplacements de stationnement. Le calcul retient les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont exclues.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix dans l’année suivant l’acte authentique. L’absence de superficie peut également permettre, sous certaines conditions et délais, de demander la nullité.

La loi Boutin, du 25 mars 2009, portée par Christine Boutin, alors ministre du Logement, a introduit l’obligation de mentionner la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Son calcul est plus restrictif que celui de la loi Carrez : sont notamment exclus les caves, sous-sols, garages, balcons, terrasses, loggias, vérandas, dépendances et surfaces sous 1,80 m.

Depuis la loi ALUR de 2014, la protection du locataire a été renforcée : lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée au bail, le locataire peut obtenir une diminution proportionnelle du loyer.

Les deux surfaces sont souvent confondues. Pourtant, elles ne répondent ni aux mêmes règles ni au même objectif.

	LOI CARREZ	LOI BOUTIN
Origine	Loi du 18 décembre 1996	Loi du 25 mars 2009
Utilisée pour	Vente d'un lot de copropriété	Location d'une résidence principale soumise à la loi de 1989
Surface calculée	Superficie privative	Surface habitable
Hauteur minimale	1,80 m	1,80 m
Caves	❌	❌
Garages / parkings	❌	❌
Balcons / terrasses	❌	❌
Vérandas	✅ peuvent être comptabilisées sous conditions	❌
Combles aménagés	✅ si conditions remplies	✅
Combles non aménagés	Peuvent entrer dans le calcul Carrez s'ils constituent des locaux clos et couverts et respectent les critères	❌
Placards	✅ si leur sol est au même niveau et hauteur ≥ 1,80 m	✅ dans les mêmes conditions
Mezzanine	✅ si elle répond aux critères juridiques du mesurage	Peut être comptée si elle constitue réellement de la surface habitable
Murs / cloisons / gaines	❌	❌

⚠️ LE SEUIL DES 5 %

Vente – Loi Carrez

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix.

Exemple : appartement annoncé à 50 m², mais mesuré finalement à 46 m².
Écart : 8 %. L'acquéreur peut agir pour obtenir une diminution du prix correspondant à la superficie manquante.

Location – Loi Boutin

Lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée au bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

🏠 LES PIÈGES FRÉQUENTS

Appartement mansardé : on ne compte pas les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Véranda : elle peut créer une différence importante entre Carrez et Boutin : elle est exclue de la surface habitable Boutin.

Sous-sol aménagé : attention. Le fait qu'une pièce soit joliment aménagée en chambre ou bureau ne signifie pas automatiquement qu'elle devient de la surface habitable Boutin.

Chambre sous combles : une même pièce peut avoir 15 m² au sol mais seulement 9 m² pris en compte si une grande partie se trouve sous 1,80 m.

💡 À RETENIR 

CARREZ = VENTE EN COPROPRIÉTÉ
➡️ On mesure la superficie privative.

BOUTIN = LOCATION
➡️ On mesure la surface habitable.

Et surtout : surface au sol, surface Carrez et surface habitable ne sont pas synonymes.

Pour les biens atypiques — chambres de service, duplex, souplex, mezzanines ou appartements mansardés — quelques centimètres et la qualification juridique des espaces peuvent faire une vraie différence.